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租金请求未得支持却要返还已收租金

日期: 2015-05-25
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2013年5月16日,某联合社向法院提起诉讼,请求法院判令:1、某公司支付租金及利息;2、某公司支付逾期缴纳租金的违约金。某联合社在庭审中增加要求某公司多支付一个月租金诉讼请求,且表示若案涉租赁合同无效,将请求的租金变更为占有用费。某公司亦向法院提起反诉,请求法院判令:某联合社返还案涉土地租赁合同押金、租金及利息。
  法院经查明:某联合社(合同甲方)与某公司(合同乙方)于2011年3月29日签订《集体建设用地使用权出租合同》,约定:某联合社将其所有的面积11311平方米的土地出租给某公司,用于经营加油站。租赁期限为30年,自2011年4月1日至2041年3月31日止;租赁期限届满后,加油站内的一切固定设施均归某联合社所有。某联合社应于2011年4月30日前将土地提供给某公司;某公司的基建期为4个月,即计租时间从2011年8月1日至2041年3月31日。经营加油站所需的证照及手续、费用等均由某公司负责。合同签订时,某公司须交合同押金180000元。土地月租金为90488元,每五年递增10%;每月租金在每月5日前支付;某公司不能按时支付应付款项的,逾期两个月内,按每期缴纳租金的10%支付违约金,超过两个月未付,某联合社有权解除合同,并可向某公司索赔实际损失。合同另就双方其他权利义务进行了约定。
  合同签订后,某公司支付了押金180000元、租金904880元合计1084880元给某联合社,其中2011年4月1日至2012年6月19日都有向某联合社支付租金。某公司一直没有用案涉土地,其称由于用地手续不全,某联合社一直未交付土地给某公司使用。2012年11月30日,双方在合同上加注确认于2012年11月30日终止履行此合同。某公司以双方之间的租赁合同无效为由,起诉请求返还已付的押金、租金及利息。
  某联合社陈述该土地至今未在国土部门办理登记手续,但属于集体建设用地,县政府批复反映可以用于经营加油站。双方签订租赁合同后,没有向相关主管部门申请办理审批手续。案涉土地在出租给某公司之前处于空置状态,没有使用;出租后至今仍是空地,地上没有建筑物。
  法院认为,案涉土地属于集体土地,至今未在土地行政主管部门办理登记手续,土地用途不明确;双方签订的出租合同约定租赁土地用于加油站建设,但未经土地行政主管部门批准,违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,属于无效合同。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。某联合社收取某公司的押金和租金,应当返还给某公司。案涉土地没有办理相关审批手续不能使用,当事人之间关于租赁用土地的行为违反法律的禁止性规定;且该土地出租前处于空置状态,出租后也没有实际交付给某公司使用,某联合社请求某公司支付占有使用费,没有事实依据。
  本案例中,出租方的权益无法得到保障,原因在于:1、案涉集体土地的出租违反法律强制性规定,租赁合同无效。2、对承租方没有支付租金的情况不甚了解,错误选择维护自身权益的方法和途径,得自身处于被动地位。
  应对策略:在合同订立之初就规范合同订立事项,规范合同订立流程及合同管理。此外,对出租土地跟踪了解,及时发现出租土地存在问题,及时解决,同时收集对己方有利的证据,在纠纷发生后正确选择维护自身利益的策略,使自身利益最大化。

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