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浅析商品房买卖合同纠纷中逾期办理房产证违约金之诉讼时效

日期: 2015-05-22
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2004年6月,某开发商与业主签订《商品房买卖合同》,约定对方向委托人购买华侨新村旭日轩26号商住别墅一套,总房价为450000元。该合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记***关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意:买受人不退房,出卖人按房价款的5%向买受人支付违约金”。合同签订后,业主办理了银行按揭借款支付房款,开发商也按照合同约定向业主交付了房屋。2010年底,业主向人民法院提起诉讼,要求开发商向房管部门递交相关资料履行办证义务并支付逾期办证违约金。笔者作为开发商代理人认为本案的关键点不是开发商是否存在违约行为,而是逾期办证违约金是否已过诉讼时效?笔者主张业主要求支付逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效并提出以下理由:
  (1)、根据期间长短,诉讼时效分为两大类:一是普通诉讼时效,即《民法通则》第135条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。”二是特殊诉讼时效,如《民法通则》第136条规定:“身体受到伤害要求赔偿;出售质量不合格的商品未声明的;严付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者损毁的,诉讼时效期间为1年”,《中华人民共和国合同法》第129条的规定,“因
国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的诉讼时效期间为4年。”本案纠纷为普通合同纠纷,因此在法律上没有特殊规定情况下,应适用普通诉讼时效即2年之规定。
  (2)法律关系与法律后果应是同一的,即合同法律关系对应违约法律后果,物权法律关系对应侵权法律后果。在商品房销售的当事法律关系中,既有物权法律关系也有合同法律关系,办理房产登记既是合同中从给付义务,也是物权中的不妨害义务,所以逾期办证既可以是违约责任也可以是侵权责任,但主张逾期办证的违约金责任肯定是违约责任,应适用普通诉讼时效。本案中,合同约定了权证办理的时间届满,被上诉人未取得房地产权证,违约金给付之诉应当从此时计算诉讼时效,被上诉人需在两年内主张要求支付违约金。
  (3)根据《合同法》122条规定,当事人在发生合同责任与侵权责任竞合时选择其中之一主张权利。本案中被上诉人以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼,被上诉人请求是支付违约金的且基础事实是逾期办证,因此本案为违约之诉而非侵权之诉,上诉人与被上诉人之间形成的是违约责任而非侵权责任,因此应适用违约责任体系而不适用侵权责任体系。违约责任是在有明确的义务履行期限的情况下,超过约定期限而没有履行且没有约定或法定例外的情况下即构成违约,不存在持续性。
  (4)最高人民法院韩延斌法官《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的适用法律若干问题的解释》第18条规定法人解读》中也明确提出:当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中,双方签订的买卖合同第十五条明确约定了逾期办证违约金数额为房价的5%,为一时性债权。
  (5)诉讼时效是指在法定期间内不行权利即丧失请求人民法院的保护。本案中,不存在不可抗力或者其他阻碍、权利人起诉、主张、义务人承认等事由,不存在诉讼中止、中断的情形,因此自上诉人未按合同约定履行办证手续时,本案的诉讼时效即开始起算,而至被上诉人于2010年起诉时,本案诉讼时效早已经过。
  综上,根据案涉合同第十五条之约定,在房屋交付使用后90日内,出卖人提供资料报产权登记***关备案。如因出卖人原因,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人应按已付房价的5%支付违约金。从该约定可知,双方约定了一个明确的违约金数额,该违约金的性质为一时性债权即一次性给付之债,而普通诉讼时效当然适用一次性给付之债。因此,两年诉讼时效应从约定或法定的期限届满之次日起算。本案中,上诉人实际上按照合同约定时间内完成了案涉房屋的交付义务。假设是由于出卖人的原因所致,显而易见,被上诉人于2010年底才提起诉讼要求支付违约金之债无疑已过诉讼时效,其胜诉权已经丧失。
   本案历经一审败诉,二审改判的曲折,二审法院审理后认为,双方约定的违约金为固定数额,为一时性债权,适用2年普通诉讼时效的规定,业主违约金请求已超过法定诉讼时效。笔者的据理力争和执着最终获得了二审法院的肯定 ,并且近来当地法院审判的司法实践中对于类型案件的处理也统一了适用普通诉讼时效的裁判认定标准。 

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