2013年5月16日，某联合社向法院提起诉讼，请求法院判令：1、某公司支付租金及利息；2、某公司支付逾期缴纳租金的违约金。某联合社在庭审中增加要求某公司多支付一个月租金诉讼请求，且表示若案涉租赁合同无效，将请求的租金变更为占有用费。某公司亦向法院提起反诉，请求法院判令：某联合社返还案涉土地租赁合同押金、租金及利息。
　　法院经查明：某联合社（合同甲方）与某公司（合同乙方）于2011年3月29日签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定：某联合社将其所有的面积11311平方米的土地出租给某公司，用于经营加油站。租赁期限为30年，自2011年4月1日至2041年3月31日止；租赁期限届满后，加油站内的一切固定设施均归某联合社所有。某联合社应于2011年4月30日前将土地提供给某公司；某公司的基建期为4个月，即计租时间从2011年8月1日至2041年3月31日。经营加油站所需的证照及手续、费用等均由某公司负责。合同签订时，某公司须交合同押金180000元。土地月租金为90488元，每五年递增10%；每月租金在每月5日前支付；某公司不能按时支付应付款项的，逾期两个月内，按每期缴纳租金的10%支付违约金，超过两个月未付，某联合社有权解除合同，并可向某公司索赔实际损失。合同另就双方其他权利义务进行了约定。
　　合同签订后，某公司支付了押金180000元、租金904880元合计1084880元给某联合社，其中2011年4月1日至2012年6月19日都有向某联合社支付租金。某公司一直没有用案涉土地，其称由于用地手续不全，某联合社一直未交付土地给某公司使用。2012年11月30日，双方在合同上加注确认于2012年11月30日终止履行此合同。某公司以双方之间的租赁合同无效为由，起诉请求返还已付的押金、租金及利息。
　　某联合社陈述该土地至今未在国土部门办理登记手续，但属于集体建设用地，县政府批复反映可以用于经营加油站。双方签订租赁合同后，没有向相关主管部门申请办理审批手续。案涉土地在出租给某公司之前处于空置状态，没有使用；出租后至今仍是空地，地上没有建筑物。
　　法院认为，案涉土地属于集体土地，至今未在土地行政主管部门办理登记手续，土地用途不明确；双方签订的出租合同约定租赁土地用于加油站建设，但未经土地行政主管部门批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效合同。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。某联合社收取某公司的押金和租金，应当返还给某公司。案涉土地没有办理相关审批手续不能使用，当事人之间关于租赁用土地的行为违反法律的禁止性规定；且该土地出租前处于空置状态，出租后也没有实际交付给某公司使用，某联合社请求某公司支付占有使用费，没有事实依据。
　　本案例中，出租方的权益无法得到保障，原因在于：1、案涉集体土地的出租违反法律强制性规定，租赁合同无效。2、对承租方没有支付租金的情况不甚了解，错误选择维护自身权益的方法和途径，得自身处于被动地位。
　　应对策略：在合同订立之初就规范合同订立事项，规范合同订立流程及合同管理。此外，对出租土地跟踪了解，及时发现出租土地存在问题，及时解决，同时收集对己方有利的证据，在纠纷发生后正确选择维护自身利益的策略，使自身利益最大化。